Comment investir dans l’immobilier sans risquer son patrimoine ?

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L’immobilier représente un excellent moyen de se constituer une source de revenu en même temps qu’un patrimoine immobilier. L’achat en ce domaine comporte cependant toujours quelques risques que l’on peut néanmoins minimiser au maximum en privilégiant des critères de bon sens au regard du choix du bien et en maîtrisant les différentes mesures de défiscalisation liées.

Le statut LMNP pour bénéficier d’une défiscalisation

Pour investir dans l immobilier sans prendre de risques, il est toujours conseillé d’acquérir un bien dans un but locatif. En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP vous tirez parti d’un régime fiscal plus intéressant que pour tout autre investissement immobilier. Le statut LMNP avec la location meublée fiscalité s’adresse à tous les particuliers qui cherchent :

  • À investir dans un bien immobilier sécurisé
  • À disposer de revenus complémentaires non fiscalisés pendant une période relativement longue, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité
  • À compléter leur revenu à la retraite

En effet, grâce au statut de LMNP vos revenus locatifs sont considérés comme des BIC c’est-à-dire des Bénéfices Industriels et Commerciaux (sous réserve qu’ils soient inférieurs à 23 000 € par an que votre activité de loueur ne représente pas plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal (salaire, traitements, rentes et autres bénéfices y compris vos revenus locatifs). À noter : Si en matière de location meublée, le régime fiscal de référence est le régime « micro-BIC », vous pouvez dans le cas où vous dépassez les plafonds précités ou parce-qu tel est votre choix, basculer sur le régime réel.

La location meublée, un pari beaucoup moins risqué que la location nue

Par comparaison, la location nue est beaucoup moins avantageuse fiscalement que la location meublée. Elle autorise un abattement forfaitaire de 30 % ce qui signifie que vous serez imposé sur 70 % de vos revenus fonciers. Même en optant pour les frais réels si ce schéma est plus avantageux que les 30 %, l’imposition sur les revenus fonciers assortie des prélèvements sociaux ne vous laisse espérer qu’un rendement peu intéressant voire très faible si votre foyer fait partie des plus fortement imposés.

Avec le simulateur LMNP, choisissez la meilleure stratégie d’investissement

La simulation LMNP pour votre investissement immobilier est simple, gratuite, et sans engagement. Chaque simulation est unique. Le simulateur LMNP vous permet de préparer au mieux votre investissement dans une résidence étudiants, une résidence seniors, un ensemble d’appartements meublés etc… En effet il existe de nombreuses stratégies différentes pour vous guider si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier à but locatif. Un algorithme vous aide à faire les bons choix avant de vous décider pour un investissement rentable et sans surprise. Utiliser un simulateur LMNP pour bénéficier d’une analyse entièrement personnalisée est très simple. Vous entrez certaines données comme votre budget idéal ainsi que vos informations patrimoniales et fiscales nécessaires à la simulation. Le système étudie votre situation en fonction de votre capacité d’investissement. Il simule votre rendement locatif et trouve ensuite la solution qui vous permettra d’optimiser au mieux vos charges et votre fiscalité dans un seul but, que votre investissement soit une réussite.

Dans quel type de bien investir pour devenir LMNP ?

Attention cependant car tous les ensembles de biens immobiliers ne donnent pas accès au statut spécifique de LMNP. Seules 4 types de résidences sont éligibles. Il s’agit de résidences de services, sous réserve qu’elles proposent au moins trois prestations (réception, ménage, soins médicalisés, service de restauration etc…:

  • Des résidences étudiantes
  • Des EPHAD
  • Des maisons de tourisme
  • Des résidences pour voyageurs d’affaires

En acquérant un bien au sein d’une des ces résidences vous profiterez d’une défiscalisation car serez automatiquement basculé dans la catégorie des personnes imposables au BIC. Il est conseillé d’acheter plutôt des logements de petite surface de type studio, T1 ou T2 qui sont les biens les plus recherchés à la location dans ces résidences. Ils sont moins chers à l’achat comme à la location et offrent une meilleure flexibilité dans le cas de séjours de courte durée.

Acheter en résidence de service auprès d’un gestionnaire, une totale tranquillité d’esprit

Les biens immobiliers LMNP sont implantés au sein de résidences gérées par des sociétés spécialisées dans le management de résidences de services. Dans ce cas, l’exploitation du bien est confié à un gestionnaire. En achetant dans une résidence de services, vous acceptez de signer un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence. Cette délégation d’exploitation vous offre certains avantages comme :

  • Eviter la recherche d’un locataire, l’état des lieux, la gestion des dégradations éventuelles qui sont du ressort du gestionnaire. Son rôle est d’assumer le bon fonctionnement de la résidence sans vous déranger
  • De percevoir vos loyers, que votre logement soit occupé ou non. En effet, le contrat qui vous lie à l’exploitant est un bail commercial et non un bail d’habitation classique. Les loyers sont donc soumis à une obligation de résultat et sont indexés.
  • Les conditions sont fixées pour une durée assez longue qui vous met à l’abri de toute surprise
  • La revente est facilitée par le fait que l’acquéreur peut à son tour amortir le bien.

D’une manière générale, ces investissements sont parmi les plus sécurisés sur le marché. Toutefois, vérifiez bien avant de vous engager que des travaux ne sont pas prévus sur la résidence. En tant que propriétaire bailleur vous serez alors tenu de participer au financement de ces derniers ce qui peut complètement remettre en question votre retour sur investissement. Dans tous les cas, lors de l’achat d’un logement neuf LMNP il est toujours recommandé de bien étudier le bail commercial et ses conditions.

Sachez vous entourer de professionnels de confiance

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs. Se focaliser sur la seule notion de défiscalisation n’est pas forcément la meilleure option. L’estimation immobilière, le prix d’achat, le montant des loyers perçus, le prix de revente sont autant d’avantages qu’il faut examiner de près. Pour investir dans l’immobilier sans risques, le meilleur conseil à donner est peut-être de vous entourer d’un professionnel de confiance, tel qu’un gestionnaire de patrimoine comme altarea-patrimoine.com qui saura vous épauler tout au long de votre projet et vous apporter un regard extérieur, professionnel et juste.


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